Верховный суд отменил «схему Долиной» и уточнил правила оспаривания сделок с жильём
Что решил Верховный суд
Верховный суд утвердил обзор судебной практики по спорам о сделках с недвижимостью, в который вошли 20 правовых позиций по делам 2022–2025 годов. Документ направлен на единообразие подходов судов при рассмотрении споров о праве собственности на жильё.
Ключевые положения обзора
- Заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или в заблуждении, само по себе не является безусловным основанием для отмены сделки.
- Судам следует учитывать добросовестность покупателя и наличие у него возможности распознать заблуждение продавца.
- Обе стороны сделки должны получать равный объём судебной защиты; при признании договора недействительным применяется механизм двусторонней реституции.
- Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не всегда является существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 ГК.
Дело, ставшее поводом для пересмотра практики
Пересмотр практики последовал после резонансного дела, в котором певица летом 2024 года продала большую квартиру в Москве и позднее заявила о том, что стала жертвой телефонных мошенников. Покупатель квартиры оспорил сделку в судах, и нижестоящие инстанции сначала признали договор недействительным. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил право собственности за покупательницей, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.
Практические выводы для рынка
Новое разъяснение повысит защиту добросовестных покупателей и, вероятно, сократит количество исков от продавцов, стремящихся через суд вернуть проданное жильё. Судам предстоит внимательнее оценивать обстоятельства сделки и поведение обеих сторон.
Судам следует принимать во внимание добросовестное поведение покупателя и его возможность распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец.
